Le démembrement de propriété est un montage patrimonial permettant de partager un bien avant de le transmettre. Plus complexe que l’indivision, il apporte des solutions qui peuvent correspondre davantage aux objectifs du propriétaire, notamment en matière de donation et d’assurance vie Tout comprendre sur le démembrement de propriété Démembrement : Tout comprendre sur le démembrement de propriété
Démembrement: l’usufruit et la nue-propriété
Le droit de propriété qu’une personne exerce sur un bien lui appartenant se divise en deux situations juridiques distinctes :
· D’une part, la nue-propriété qui est le droit de disposer de son bien à sa guise, et éventuellement de le modifier ou de le détruire.
. Et d’autre part, l’usufruit qui est le droit de se servir de ce bien ou d’en recevoir les revenus. Par exemple, s’agissant d’un bien immobilier, l’usufruit représente le droit d’encaisser des loyers.
Il y a démembrement de propriété quand la propriété d’un bien est divisée entre un (ou plusieurs) usufruitier, et un (ou plusieurs) nu-propriétaire.
Le droit de jouissance de l’usufruitier porte sur le bien et tous ses accessoires, de même que sur » tout ce qui s’unit ou s’incorpore naturellement au bien par voie d’accession « . Cependant, l’usufruitier supporte les charges ordinaires grevant le bien et des charges normalement payées avec les revenus de ce bien. Il doit également veiller à l’entretien du bien et à sa conservation. Il doit jouir de ce bien » en bon père de famille « . Mais il n’est pas tenu de faire les réparations majeures, à moins qu’elles ne résultent de son fait.
Si l’usufruitier manque à son devoir de conservation du bien, le nu-propriétaire est en droit d’accomplir tous les actes matériels (réparations urgentes…) ou juridiques (actions en justice) susceptibles de pallier ce manque.
Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire devient propriétaire de plein droit sans payer de droit de succession ou de donation.
Le droit de nue-propriété et le droit d’usufruit peuvent être cédés ou vendus en tant que tels. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété dépendent de la durée du démembrement. Pour un usufruit viager (qui se termine au décès de l’usufruitier), sa valeur dépend de l’espérance de vie de l’usufruitier, et de la valeur du bien. On applique le barème suivant :
- 10% de la pleine propriété quand l’usufruitier est âgé de 91 ans ou plus,
- 20% quand il est âgé de 81 à 90 ans,
- 30% quand il est âgé de 71 à 80 ans,
- 40% quand il est âgé de 61 à 70 ans,
- 50% quand il est âgé de 51 à 60 ans,
- 60% quand il est âgé de 41 à 50 ans,
- 70% quand il est âgé de 31 à 40 ans,
- 80% quand il est âgé de 21 à 30 ans,
- et 90% en deçà.
- La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par soustraction.
Ainsi si un parent donne la nue-propriété d’un bien à ses enfants, la donation portera sur une valeur bien moindre que s’il donnait la pleine propriété. La valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du parent comme indiqué ci-dessus.
Second avantage, le parent garde la jouissance et les fruits (loyers par exemple) du bien pour lequel il a donné la nue-propriété.
Enfin au décès du parent, les enfants reconstituent la pleine propriété en exonération de droits de succession puisque ceux-ci ont été payés lors de la donation de la nue-propriété.
