Location meublée : gare au changement automatique de statut fiscal !
Les règles s’appliquant aux loueurs en meublé ont évolué et certains pourraient changer de régime fiscal à leur insu. Une bascule qui pourrait coûter cher à la revente des biens
Entérinant une décision du Conseil constitutionnel, la loi de finances pour 2020 supprime l’obligation de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Cette condition étant supprimée, il suffit désormais que les loyers tirés de l’activité de location meublée rapportent plus de 23 000 euros par an et excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal, pensions et rentes viagères comprises, pour être considéré comme loueur en meublé professionnel.
Autrement dit, dès lors que ces deux conditions sont réunies, les particuliers louant des logements en meublé vont automatiquement basculer – sans le savoir – du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) à celui de loueur en meublé professionnel (LMP).
Conséquences importantes
En vitesse de croisière, avoir le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel ne change pas grand-chose, puisque les loyers sont imposés, dans les deux cas, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui permet, dans un cas comme dans l’autre, avec la possibilité d’amortir le logement et le mobilier loués, de se constituer des revenus non taxés à hauteur des amortissements pratiqués.
Mais si votre activité est déficitaire, vous pourrez désormais imputer vos déficits sur votre revenu global, et donc effacer l’impôt sur vos autres sources de revenu, alors que, dans le cas du LMNP, vous ne pouviez les imputer que sur des loyers provenant de la location meublée encaissés au cours de la même année ou des dix années suivantes.
Mais c’est surtout à la sortie, lorsque vous revendrez le bien, que le changement de statut peut avoir des conséquences importantes.
En effet en LMNP vous êtes soumis à la plus value des particuliers qui est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans et des cotisations sociales après 30 ans de détention.
A l’inverse, lorsque l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel (LMP), la plus-value est imposée selon le régime des plus-values professionnelles. Avec ce régime, plus vous détenez le logement depuis longtemps, plus il a été amorti et plus la plus-value sera élevée. C’est en quelque sorte l’inverse du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Sauf que, avec le statut de loueur en meublé professionnel, il est aussi possible d’échapper à la taxation des plus-values lors de la revente. Car un régime dérogatoire prévoit que si vous exercez votre activité depuis au moins cinq ans et avez encaissé en moyenne au cours des deux années civiles précédant la vente moins de 90 000 euros de loyers, la plus-value est exonérée d’impôt en totalité.
Au-delà de ce seuil et jusqu’à 126 000 euros de loyers, une exonération partielle est prévue. Mais attention, pour les contribuables qui vont changer de statut en 2020, un délai de cinq ans sera donc nécessaire pour bénéficier de ce régime.
Impact important sur les cotisations sociales à partir de 2021
Le PLFSS 2021, adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale le 2 novembre 2020, prévoit l’assujettissement obligatoire de toute personne exerçant une activité de location meublée à titre professionnel au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles. Si le projet de loi est définitivement adopté, seront donc soumis aux cotisations sociales (en lieu et place des prélèvements sociaux) : On passerait donc de 17.2% à un taux compris entre 35 et 45% !! avec un minimum de 1145€ annuel même s’il n’y a pas de bénéfice constaté…
C’est pourquoi, chez Intégral Patrimoine, nous vous invitons à bien réfléchir et à nous solliciter avant d’investir car la fiscalité est très importante et mouvante, il ne faut pas se tromper de dispositif !
